不整形地の遺産相続と、不整形地補正率の評価方法

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被相続人の死去に伴い遺産相続手続きが始まった時、不整形地補正率の評価方法や今後の扱いについて悩む相続人が非常に多い実態があります。

またこれまで住宅建築や土地の売買をしたことのない方々にとって、不整形地というカテゴリの地形は少しイメージしにくい存在でもあるでしょう。

今回は、相続財産の中に不整形地が存在するとお気付きの皆さんと一緒に、その補正率の考え方や評価方法、活用法などについて基本的な知識を確認していきます。

不整形地とは?

正方形や長方形といった整形地以外の土地を、不整形地と呼びます。

具体的には、三角地、L字型、細長地、旗竿敷地といったカテゴリの土地の総称として、不整形地という概念があります。

税務上の評価の低い不整形地

不整形地における大きな特徴は、同じエリア内にある同面積の整形地と比べて価格が安いケースが非常に多いということです。

その理由としては、不整形地とならではとも言える建築方法における制約や、敷地内の全部分が有効利用できないといった難点が大きく関係しています。

しかし多彩な設計施工のできる建築業者の増える今の時代は、不整形地の特徴を上手に活かせる方法も増え始めているようです。

また狭い部分を駐車場や庭にするといった有効利用例もさまざまなサイトで紹介されていますので、建築実績などの情報収集の行いやすい今の時代は、自分の相続する不整形地に似た事例探しも難しくはない状況が生まれていると捉えて良さそうです。

不整形地の評価額はどのように決まるの?

不整形地における評価額は、その程度や地積の大小、位置といった条件により、地積区分に対応した不整形地補正率表と地積区分表の、不整形地補正率を乗ずる形で計算する仕組みとなっています。

こうした方法で算定される不整形地は、この補正率によって最大で40%も評価が下げられる形です。

しかし多彩な形状を持つ不整形地の場合、中にはこの評価額が実情に見合ったものではないといった厳しい意見もあると言われています。

不整形地補正率の求め方

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地積区分とかげ地割合によって求める不整形地補正率は、下記の流れで調べていくのが一般的です。

地積区分表をチェック

最初にチェックするのは、地区区分と地積区分という項目で作られた「地積区分表」というものです。

この表の縦軸には、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区といった地区区分の項目が並びます。

対象となる不整形地がどの地区区分に当てはまるかは、路線価図からチェックすることが可能となっています。

ちなみにビル街地区の不整形地補正率による補正が行えなくなった平成19年1月1日以降は、地積区分表にビル街地区の記載がなくなっています。

また地積区分表は国税庁のホームページに記載されていますので、最新の不整形地補正率の調べたい方はぜひ確認してみてください。

かげ地割合

かげ地割合の判定には、まず不整形地を取り囲む長方形もしくは四角形の土地を想定する「想定整形地」という概念を用います。

想定整形地は基本的に、道路に対して垂直になるようにとっていく仕組みです。

想定整形地の面積から見て、不整形地の面積が10%以上欠けている場合は、不整形地補正率で減額が可能になります。

かげ地割合を求める計算式

想定整形地の面積に対して、不整形地の面積が欠けている割合を、「かげ地割合」と呼びます。

かげ地割合を算出する計算式は、下記の通りになります。

◯ かげ地割合=(不整形地における面積)-不整形地の面積)÷想定整形地の面積

不整形地補正率表に当てはめる

この計算式を使ってかげ地割合を求めたら、次は国税庁のホームページ内にある不整形地補正率表に地区区分・地積区分・かげ地割合を当てはめていく仕組みです。

例えば、高度商業地区にある地積区分Aの土地のかげ地割合が55%以上だった場合は、0.80という不整形地補正率により評価が20%下がる形となります。

これに対して、普通住宅地区に存在する地積区分Aの不整形地のかげ地割合が65%以上だったときには、40%もの評価が下がると捉えて良いでしょう。

不整形地補正率を求める際の注意点

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相続税だけでなく、都市計画税や固定資産税の計算も大きく影響する不整形地補正率は、想定整形地のとり方によってその計算が間違いやすい難点があるとされています。

想定整形地のとり方を誤った時、不整形地補正率を求める根拠となるかげ地割合の数値が変わってしまいます。

また異なる数値のかげ地割合で土地の評価計算を行うと、相続税を含めたあらゆる税金の算定もおかしくなると捉えて良いでしょう。

想定整形地のとり方がわからない場合は?

こうした形で非常に重要な数値であるのに、考え方にさまざまなパターンのある想定整形地は、少しでも判断に迷う部分の生じた時に専門家に相談をするのが最も良いと考えられています。

財産評価については税理士が専門となりますので、不整形地補正率だけでなく、相続税全般の不安要素を整理して相談をしてみても良さそうです。

不整形地の評価方法は他にもある

上記の方法で不整形地の評価が求めにくい場合は、下記の手段を使って計算していくことも可能です。

想定奥行き距離を使って算出する方法

この方法では、図面上における不整形地を囲んでいる整形地を仮想した上で、間口距離を使ってその面積を割り、算出された想定奥行き距離から対象となる土地の面積を求める流れです。

この集団を使うと、不規則な多角形の形状を持つ不整形地であっても、よりスムーズに評価を行いやすくなると言われています。

近似整形地を使って算出する方法

この手段では、図面の上で不整形地に近似する整形地を仮想した上で、その面積から元の不整形地の面積を計算して価額を評価する流れです。

近似整形地を使う時のポイントは、近似する整形地からはみ出してしまう不整形地と、近似する整形地に含まれている不整形地以外の土地面積をほぼ同じにした上で、この両者の面積に大きな開きが生じない配慮が必要になると言われています。

こうした手段で行う評価は、隣接地と不整形地の境がジグザグに入り組んでいる時に有効となります。

不整形地に含まれない部分の価額を差し引く方法

隣接する整形地を含めた場合に、不整形地が整形地の形状になってしまうときには、隣り合った整形地を含めて「みなし整形地」という形で土地面積を算出した上で、価額を評価していく流れをとります。

この手段は、L字やコの字といった非常にわかりやすい不整形地の評価を求める時に非常に有効な考え方となるようです。

相続した不整形地の活用はできるの?

活用しやすいとは言えない不整形地であっても、下記のような工夫をすれば、被相続人の相続財産を無駄にしない取り組みに繋げやすくなると言われています。

隣接した土地購入

最もシンプルな方法は、不整形地を取り囲む隣り合った土地を購入することにより、そのエリアを整形地にしてしまうというものです。

しかしこの手段には、多大な費用や近隣の土地所有者を説得するといった、さまざまなハードルがあると考えられます。

そのため、将来的に不整形地の相続をする予定がある場合は、被相続人が生きているうちから近隣の土地所有者とコミュニケーションを図っておく心掛けが必要だと言えそうです。

不整形地の長所を知る設計業者のお世話になる

相続した不整形地の活用法がイメージできない時には、こうした需要の低い土地の扱いに慣れている建設業者に相談をしておく方法もおすすめです。

こうした専門業者との話し合いにより意外な活用法が見つかると、不整形地であっても積極的に相続ができる形となります。

また不整形地の長所を引き出せると、そこから高利回りを狙うことも可能となりますので、その土地の将来像について考えておく作業は相続問題を起こさないためにも必要不可欠だと言えそうです。

意外と人気の高い旗竿敷地

細い路地によって道路に面している旗竿地は、格安で購入できるお得感のある土地として、近頃多くの人たちが注目しています。

東京都では基本的に、旗竿地にマンションなどの集合住宅を建てることができません。

この理由で価格が低くなってしまう旗竿地ですが、その考え方は地域によって異なる実態があるようです。

また東京都目黒区などでは同様の形の土地でも旗竿地とみなさず、共同住宅を建設できたケースも見受けられますので、不整形地の扱いに慣れた業者とのコミュニケーションは、相続した不動産の扱いにも大きく影響してくると言えるでしょう。

不整形地の相続で悩んだ時には?

被相続人の所有している不動産の中に不整形地がある場合は、税理士、建築設計事務所、弁護士のいる法律事務所といったところに相談をするのがおすすめです。

不整形地補正率の評価方法だけに疑問がある場合は、相続税にも詳しい税理士に相談をするのが理想となります。

これに対して不整形地を中心とした不動産や相続財産、遺産分割協議といった幅広い部分で不安や疑問を抱えている時には、相続問題に強い弁護士にトータル的なサポートを受けるのが理想となるでしょう。

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